DIAGNOSTIC IMMOBILIER: comment ça marche ?
Au delà du coup de coeur que peut représenter la découverte une propriété équestre, des précautions doivent être prises avant de l’acquérir.
Parmi les démarches à effectuer, les diagnostics immobiliers sont obligatoires.
Ils informent l’acheteur sur l’état du bien. Ils sensibilisent aux risques sanitaires et de sécurité.
Les diagnostics obligatoires
Les diagnostics obligatoires sont le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, les diagnostic exposition aux risques naturels miniers technologiques, les diagnostics gaz et électricité, le diagnostic état de l’assainissement non collectif. On joint aux documents de vente une attestation de mesure des surfaces habitables (attestation de surface). Ainsi qu’une attestation des surfaces des dépendances ou d’autres locaux, si besoin.
L’ensemble de ces éléments constitue le dossier de diagnostic technique (DDT) joint aux actes notariés.
Situations particulières
Quand le bien est concerné, on établit un diagnostic bruit, un diagnostic mérule, un certificat de conformité d’appareils de chauffage au bois.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE estime la consommation d’énergie et les émissions de GES du bâtiment. Les résultats sont transmis par le diagnostiqueur à l’ADEME.
Le bien est classé sur une échelle de référence de A à G.
Sa validité est de 10 ans.
Le diagnostic amiante
L’amiante est recherchée dans les biens et leurs dépendances, dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997. En présence d’amiante sont préconisées des mesures à prendre.
Sa validité est illimitée si le diagnostic a été réalisé après le 1er avril 2013. Il est toutefois conseillé de le refaire à chaque vente.
Le diagnostic Constat d’Exposition au Plomb (CREP)
Il concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Il recherche le plomb dans le logement et les annexes. Il informe sur les dangers du plomb, les précautions à prendre, les travaux à faire.
Sa validité est de 1 an avant la promesse, illimitée si le diagnostic est négatif.
Le diagnostic termites
Il est réalisé dans les biens situés en zones déclarées par arrêté préfectoral.
Il précise l’état du bien et les mesures à prendre.
Sa validité est de 6 mois.
Le diagnostic Exposition au Risque Naturel Minier Technologique ( ERNMT)
Il est réalisé en cas de vente de constructions, terrains, parcelles ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire.
Il établit un état des risques des zones qui font l’objet de plan de prévention de risques naturels prévisibles et/ou de risques miniers; de risque de sismicité; de risque radon; de risques technologiques.
Sa validité est de 6 mois.
Les diagnostics Gaz et Electricité
Il concernent les biens et leurs dépendances si les installations ont plus de 15 ans.
Leur validité est de 3 ans.
Le diagnostic Etat de l’assainissement non collectif
Il concerne la vente d’un bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
Il établit un diagnostic sur les dysfonctionnements et/ou les risques pour la santé et l’environnement.
Il préconise d’éventuels travaux de mise en conformité, à la charge du vendeur, qui doivent être réalisés au plus tard un an après la signature de l’acte de vente. Celui-ci peut décider de ne pas les faire, après en avoir informé l’acquéreur.
Sa validité est de 3 ans.
Les situations particulières
Quand le bien est situé dans une zone d’exposition aux bruits d’aéroport, on réalise un diagnostic bruit, joint aux documents de vente.
Le diagnostic mérule vise à détecter la présence du champignon dans des zones à risques définies par arrêté préfectoral. Il n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Il n’a pas de validité légale, mais il est recommandé de fournir un document datant de moins de 6 mois.
Les biens qui sont chauffés au bois doivent faire établir un certificat de conformité des installations.
A qui s’adresser ? Qui fait quoi ?
L’établissement des diagnostics nécessite de trouver un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés. On peut demander conseil à l’agent immobilier et/ou au notaire, ou s’aider de l’outil de recherche disponible en ligne. Le tarif des diagnostics n’est pas réglementé, il est variable. Les diagnostics sont à la charge du vendeur.
Pour l’état d’assainissement non collectif, il faut faire appel au service public d’assainissement non collectif (SPANC) de sa commune.
Le diagnostic bruit nécessite de remplir un formulaire en ligne.
Dans la transaction immobilière, le notaire a un devoir d’information des parties qui engage sa responsabilité. Il se doit de réclamer l’intégralité des diagnostics obligatoires et d’en vérifier le contenu. En cas de défaut de diagnostic, si l’acquéreur constate un défaut, une poursuite pour vice caché est possible, annulant ou restituant une partie de la vente.
Il a aussi été jugé que l’agent immobilier qui intervient comme rédacteur d’un compromis de vente est soumis aux mêmes obligations que le notaire. Il doit également veiller à l’efficacité de l’acte et au respect des dispositions légales et règlementaires.
Les erreurs à ne pas faire
La loi met à la charge du vendeur l’obligation de fournir un descriptif précis de la situation du bien à vendre. En cas d’erreur, l’acquéreur dispose de nombreux recours pour obtenir l’indemnisation du préjudice.
Il est donc important que les diagnostics soient réalisés dans les meilleures conditions en évitant les erreurs les plus fréquentes.
Ne pas donner accès à l’ensemble du bien immobilier. Notamment les caves, combles, terrasses, balcons, dépendances, zones inaccessibles.
Ne pas fournir les documents nécessaires au diagnostiqueur: actes de propriété, plans, permis de construire, autorisation diverses quand le bien a été modifié et/ou qu’il a fait l’objet d’aménagements ou de transformations.
Ne pas préparer le bien au diagnostic, pour permettre une inspection complète, détecter les problèmes cachés, laisser le bien encombré, mal éclairé, ne pas y consacrer le temps nécessaire.
Ne pas vérifier la compétence du diagnostiqueur pour chaque diagnostic demandé.
Ne pas suffisamment communiquer avec lui au moment de l’inspection.
Ne pas lire attentivement les conclusions des diagnostics.